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江苏都市网 资讯中心 财经资讯 住房租赁行发展前景分析 三个层面应对房租上涨

住房租赁行发展前景分析 三个层面应对房租上涨

字号: 2018-07-09 14:59:11我要评论()条 来源:前瞻产业研究院

中国租赁市场现状分析

我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、美国、日本等 成熟市场都在35% 以上,并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照,我国租赁市场的发展空间十分可观。城市层面,北京、上海、深圳等流动人口集中的一线 城市租赁房屋占比仅为20%左右,租赁人口占比也没有超过40%,相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比,差距明显。

世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间,也就是说,在相对成熟的市场化体系 中,约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类似,当前住房拥有率水平显著高于发达国家,人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进,未来我国住房拥有率或将逐步下降,更多人口将进入租房市场。

中国租赁人口仅11.6%,与发达国家差距明显

中国租赁人口仅11.6%,与发达国家差距明显

数据来源:公开资料、前瞻产业研究院整理

一线城市租赁人口占比没有超过40%

一线城市租赁人口占比没有超过40%

数据来源:公开资料、前瞻产业研究院整理

房租持续上涨,房租压力大成普遍

对于寄居大中城市的人来说,房租压力大可能是一个比较普遍的问题。2008年以来,我国房价持续上涨,住房租金也不断上升。据前瞻产业研究院发布的《住房租赁行业市场前景预测与投资分析报告》最新统计数据显示,仅2017年2月到2018年5月,全国就有6个城市房租涨幅超过10%,其中北京、上海、深圳三个一线城市分别以25.9%、19.5%和15.5%的涨幅位居前三。据了解,现在租房住的人,每月租金支出差不多要占到月收入的三分之一,少数的甚至会占到月收入的一半。

房租上涨原因分析

首先,经济发展带动居民收入持续增长,再加上社会流动性充裕、个人金融杠杆率高企以及楼市超级大牛市的带动,整体房租水平自然就水涨船高。

其次,随着城市更新工作的加速推进,象城中村这类条件虽差但租金相对便宜的居住空间,要么被改造成商业城,要么被开发为居民区,要么被升级为长租公寓。其结果不是和房屋出租没啥关系了,就是租金立马大幅上涨,高的甚至能上涨百分之一两百。这样一来,适合低收入阶层居住的出租房就变得越来越少。供求失衡之下涨租趋势蔓延也就成了必然。

再次,我国城市化进程仍在持续、中心城市对人才的吸引能力依然存在,这就使得许多城市人口净流入状态并未改变。人口不断增加,对住房的需求自然会上升,受其影响,房租上涨也就难以避免。

租金上涨影响分析

当租金持续上涨到一定水平,一些人就会失去承受能力。在生活压力逼迫下,他们只得另寻出路,其中有些人就有可能选择返回故乡。“逆城市化”现象随之出现。

租金持续上涨不仅会让一部分人被迫离开自己已打拼多年的城市,而且还有可能让另外一些人失去在城市工作的机会。比如那些在街头巷尾开小店的人。他们的生意本来做得就很一般,一旦房主上调租金,他们就可能会变得劳而无获,关门就成了迟早的事。我们之所以经常看到一些门店不断“旧貌换新颜”,原因就在于此。

城市居民就会慢慢感觉到,自己的生活也开始受到影响。比如找保姆,以前有大批的阿姨可供自己选择,但现在不仅选择余地非常小,而且支付的工资也越来越高,此外还必须满足人家提出的各种条件。再如买东西,周边的小店少了,就只能去大商场,感觉不便且不说,价格也比小店贵了很多。

加大政策贯彻落实

深圳一个月前出台了被大家称为“二次房改”的房地产新政。其中规定:到2035年,将筹建各类住房170万套,其中60%即102万套分别用作人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。这三类住房中前两类可租可售,后一类只租不售。租金分别只有同一地段市场化租金的10%到60%。很显然,这对于解决来深人员的住房问题有着非常实际的帮助作用。这个政策是极为务实的,其它具备相关条件的城市完全可以借鉴。剩下的就要看各地政府是否能下大力气加以贯彻落实了。

企事业单位应积极履行社会责任

就企事业单位而言,面对不断上涨的租金价格,也不能置身事外。因为每个企事业单位都有或多或少的员工是租房住的。为了减轻他们的住房压力,单位人事部门在设计薪酬时应增加相应的项目,如“住房基金”或“住房补贴”等。这一项目金额与当地租金水平紧密挂钩,一旦租金价格上升,该项目金额也相应提高。这样就可以有效避免员工因为房租支出的增长而导致实际生活水平下降。对于企事业单位来说,此举不仅有利于保持员工队伍的稳定,而且也是本单位坚持以人为本、积极履行社会责任的重要体现。

此外,对于房屋出租人来说,有关部门也需要进一步健全相关法律和规定来约束、引导他们的行为。对于大中城市来说,住房租赁市场往往是一个卖方市场,房屋出租方拥有很大的主动权。这就导致一系列问题的出现,如频繁上调租金、租期短期化、单方面毁约、承租人权益得不到保障等。对于这些问题,政府部门有必要采取强力措施加以防范与惩戒。出租人的行为规范了,房屋租赁市场才会变得健康起来。

租金上涨带来了种种负面影响。对此,我们不能听之任之、无所作为。为了有效解决这个问题,需要从政府部门、企事业单位和个人三个层面共同进行努力。

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来源:前瞻产业研究院 编辑:刘枫

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